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我比其他人投资更成功的原因!我买房的核查清单都在这了!

华美优胜美国房展会

金融巨头巴菲特曾经说过,他之所以能比其他人投资更成功,不仅仅因为他有正确的决策,还有一个很重要的原因,就是他能够避免犯一些愚蠢的错误。清单就是让你把事情做正确的必要方式。

一张手术清单,让原本经常发生的手术感染比例从11%下降到0;

一张建筑清单,让每年建筑事故的发生率不到万分之二;

为什么清单的威力那么大呢?最主要的原因就是,清单能帮助我们避免犯错。

在《清单革命》的文章中提到,使用清单,就是为大脑搭建起一张“认知防护网”,它能够弥补人类与生俱来的认知缺陷,如记忆不完整或注意力不集中。

作为房产投资者,我们也需要有一张张核查清单。在看完房子,给出合适的offer前,我们需要核对各种数据。保证所买的房子是符合要求的房子, 出价是合理的。

一个投资房能否挣钱,是在买房子的时候就决定的了。而不是到卖房子的时候,房子买的不好,再怎么努力也是没有用的。这一点我在以前的文章中详细地阐述过了。

下面跟你们分享一下我的买房核查清单,希望对你们的投资有用。

房子的地理位置

① 房子位于哪一类小区?在这儿,小区分为四类:A,B, C, 和D区。

关于房子如何分区,请参阅以前所写的文章。

当心了!买到D区房子自住出租都亏大!如何给房子分区?

简单地说:

↓↓↓

? A 区有最新的房子,著名的餐馆,很好的公立学校(8-10分),有钱人较多,房产较贵。这是 你和你的家庭愿意在此定居的地方。

? B区的房子较A区要老,学校在5-8分。这是中产阶层所住的区域。同时,也有可能吸引一批蓝领工人。房价中等偏上。这是你的家庭可以在此居住的区域。

? C区是低于城市平均房价的区域,房子整体来说都比较旧 (30多年以上的老房子)。住的人基本上是吃政府救济的, 或者是低收入的人。在这些区,你可能发现一些换现金,典当行等商店。 这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。

? D区是不安全的区域 (war zone),是你一个人不愿意独行的区域。这是一个即便在你无家可归的情况下,你宁可去camping, 也不愿意在此居住的地方。

原则:D区的房子绝对不能买。

如何确定:通过查https://www.trulia.com/, 输入地址, 查crime level ,学校的情况,通过查MLS数据库中Realist 的信息,确定人口增长情况,小区周围的平均房价, 平均建房年龄,有多少是业主自住房,有多少白领和蓝领。

② 房子是否面临主街。查google map确定,临街的房子不买。

③ 房子是否位于水淹区。查flood map.,水淹区的房子不考虑,除非是抬高的。

④ 邻居怎么样?比如说,是否是紧挨着加油站的房子,高压电站旁边的房子,铁路边的房子?;蛘咚?,你的邻居,均是被抛弃的小黑屋,杂草丛生。邻居不合适的房子不买。

房子本身

// 是否是至少是三房两卫的单家庭住房(别墅, single family house)。少于三房两卫的不买。

// 房子大小必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。少于1200SQ的不买。

// 主卧室大小必须在12*12 sq foot 以上,能放一张king size的床。少于该大小的不买。

// 结构是否合理?结构很不合理的不买。

// 房子高度至少八英尺。尤其是主卧室和客厅的高度,绝对不能太矮了。少于8英尺的不买。

// 车库的标准是否跟邻居类似?小于邻居标准的不买。

// 在小区中,该房子是太贵还是便宜。不买小区中高于70%以上的价位的房子。

确定该房子是否值得fix-flip

? 距离家有多远?房子需要在离家距离1小时之内。

? 过去一年,该区是卖掉的房子多,还是withdraw或者expire的房子多?

在MLS中,输入zip code, 改房子类型为single family house

???

a)  确定该区过去一年withdraw 或者expire 的房子数量。

b) 确定该区过去一年卖掉的房子的数量。

c) 进行比较。 如果是withdraw 或者expire的多,这个区就不要考虑fix-flip了,换个区做吧。

? 这个区域的库存是否小于12个月,最好是小于6个月。

在数据库里, 输入zip code, 改房子为single family house。

???

a) 确定现在在市场上该区域在卖的房子数量 (active),比如说40个。

b)确定在过去的30天,在该区域卖掉的房子数量,比如说10个。

c) 用在卖房子的数量(40)除以30天卖掉房子的数量(10), 得出库存时间(4个月)。如果库存时间小于6个月,那么该区域可以考虑。如果大于12个月,不予考虑。

※ 我们常做的区域:库存为3-4个月。今天看的区域的库存明显地比我们常做的区域高啊。不过还可以接受。C区的库存是有点高了。

? 在1个mile的距离内,能否找到三个类似的卖掉的房子吗?要求:房子类型相似,面积在20%上下。

? 这个区精装修的房子平均是多长时间卖掉的?这个数字最好小于3。

确定装修后能卖多少钱

在MLS中,找到comparison的房子 (excellent condition or very good condition),确定该房翻新后能卖多少钱。

确定翻修需要多少钱

通过看房子时候填写的翻修记录表,确定所需的翻修价钱。

根据70%法则计算

出最高能给出的offer

总结:

用合适的价格买对的房子,是投资成功的关键。无论面对什么样的房子,希望你能冷静对待。不要感情用事。 希望在买每一个房子之前,都能用这个清单,把要offer的房子里里外外地过一遍。

这个清单也是抛砖引玉,希望大家多提宝贵意见。

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