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案例分享:在美当房东的“游戏规则”请了解!免得裤子都赔进去!

华美优胜美国房展会

讲到海外地产投资,美国加州是很多人首选的买房胜地,有的人甚至来洛杉矶旅游一趟,就顺便买一套別墅或康斗公寓,交管给房产经纪或物业公司帮忙出租和管理,或者就拜托当地朋友照看收租。

但是,在不完全了解在美国当房东的“游戏规则”时,很容易招来责任纠纷,甚至要面临头痛的法律诉讼或想不到的巨大经济损失!

案例回顾

几年前,Linda在美国投资了一户康斗公寓屋(Condominium),楼上楼上都有邻居的类型。虽然Linda平日生活在上海,这几年找房客出租、收租都还算顺利。但是,上个月麻烦来了!

Linda收到通知,自己的投资公寓浴室阀门开关漏水,导致楼下天花板大面积凹陷,墙面也开始发霉。恰好楼下也是一处投资屋,屋主也是要靠着收租金还房贷的,房客闹起来,楼下的屋主也急了,很快就找到屋主Linda索赔,还要Linda提供保险文件,同时也找了HOA物业管理公司。

插播小科普:美国的HOA看似国内的物业管理,其实可不止如此,它的权利义务更广泛!HOA是屋主协会(Home Owners' Association)的意思,不仅是为了保障屋主共同权益、完善公共设施,同时也由HOA来为选择物业公司,签订合同,处理各种纠纷和诉讼。当然,HOA也会集体购买一份商业保险,通常称为Master Insurance,保障所有住户墙壁以外的楼顶、过道、电梯、房屋整体结构、小区道路、绿化等公共区域。屋主每月上缴的HOA管理费中,也有一部分在付Master Insurance的保费。

(接着讲故事??)HOA很快派了水管工和维修公司来Linda的投资公寓评估漏水位置,便说是Linda的阀门漏水造成,不属于HOA公共设施责任,要Linda承担所有维修费用,还有楼下的刷墙钱,总共预计要2000多美金。

身在上海的Linda看到这些来来往往的email已经摸不着头脑,想说既然是自家漏水,承担就承担吧,看看自己的保险公司怎么处理。谁知,楼下又来信了,Linda家根本没有房屋保险保障她屋内的财物和屋主的责任,她以为有的那份房屋保险,仅仅只是HOA为所有业主的屋体结构和公共区域上的保险??

保险专家提醒,上下楼漏水的纠纷,中间又牵扯到HOA,漏水到底发生在哪里,是屋体间的漏水,还是屋内漏水,到底是谁的责任?厘清责任的过程往往耗时耗力。有时,甚至直到闹上小额法庭,法官判了是谁的责任,谁才会心甘情愿的赔。

因此,在美国进行房产投资的业主,无论买的是康斗公寓、独栋别墅、或连拍别墅,一定要买好一份保障周全的保险!因为一旦纠纷发生,不管这个责任是否在于你,有一份”好”的保险,只要在理赔范围之内,扣除了一定的自付额(Deductible),你自己的保险公司就会先开始进行理赔。尤其是在责任并不清楚的情况之下,又担心另一方推拖,纠纷时间长了,责任更无法厘清。

之后,自己的保险公司会拿到“代位求偿权”,由自己的保险公司去和对方的保险公司周旋,作为业主,省下了不知多少烦恼!

关于投资房责任纠纷如何自保

还有以下提醒:

康斗保险HO-6和HOA保险 二者缺一不可

投资康斗公寓屋(Condominium)的业主,要特别注意!如果是贷款买的,现在大部分贷款公司会要求屋主去买一个HO-6,也就是康斗保险,保障户主室内的装潢、私人财物和户主的责任风险。

业主在HOA管理费中也会看到一项保险条目,记住,这个只保每户外的公共区域设施和整个房屋结构!当房子遇到火灾、烟害等损毁,需要维修,那就是HOA管理费中保险发挥功效的时候了。和HO-6康斗保险的区分就是,一个保障每户“墙外”,一个保障每户“墙内”,二者缺一不可!

很多业主因为不了解两种保险的特别作用,常常在结束Escrow后,就直接取消掉了康斗保险。因为觉得已经花钱在HOA的保险上了,不需要再额外买康斗保险。这样做不仅少了一份必要的保障,可能还会遇到更大的一笔收费哦!原因是,贷款公司为了?;ぷ约旱睦?,在合约里面一定会要求持续拥有康斗保险。如果发现断保的话,贷款公司会自己去给户主补买,而补买的费用可是会比普通买的康斗保险贵好几倍呢!

很多全额自费购买房产的业主、或者早年购买康斗的业主,如果发现没有购买HO-6康斗保险,请务必及时联络保险经纪加买。

责任险很重要 甚至加买雨伞险

给投资出租的房产买房屋保险,最好选择自付额低一点、责任险高一点的保险,虽然保费会贵一些,但是在发生房屋损坏的时候,低自付额、高责任险保额对屋主的保障会大很多。责任险一般有三个等级,分别是十万、三十万和五十万,调高一个等级对保费的影响不是很大,一年也就相差几十块钱。

房东们也应该考虑另外加购雨伞险(Umbrella Insurance)。

有时候,一场意外身故的理赔就有可能超过百万。此前就有案例,房客的狗咬伤人被告,结果律师发现房客一穷二白,又没有保险,干脆直接狮子大开口告向房东屋主。雨伞险的基本额度从100万开始,保费依保险公司而异,便宜一点约100多元就可以拥有,是对家庭资产的有效保障。

除了责任险,投资出租屋,还要特别留意一个保障项目——Loss of Rent 租金损失。专门用来赔偿因某些损害,屋主的房子变得无法居住、不能再出租,那保险将在一定范围内承担部分租金损失

严格筛选租客 要求租客保险

把房屋出租之前,一定要先查清楚租客的背景以及他以前的租房记录、犯罪记录、酒驾等信息。如果遇到一位不好的租客,这对屋主来说是一件很麻烦的事。美国法律非常?;し靠偷睦?,即便房客交不出房租,屋主也不能把房客赶走或者把房客的东西扔掉。如果屋主真的要把房客赶走,那么就要向法院提出申请,整个过程需要耗费半年的时间。在这半年内,屋主没有任何房屋收入,并且每天还要担心房客会不会对房子作出破坏,因此屋主一定要仔细选择房客。

此外,我们建议在租约中,可以要求房客购买租客保险,也称HO-4。租客保险,顾名思义,保障的是租客的私人财物和责任风险,屋主的财物和房子建筑并不包含在内。但是,租客保险却可以为户主省掉很多不必要的麻烦。

比如,租客疏忽导致漏水、租客的狗咬到别人等,如果租客没有租客保险责任保障,邻居追究责任赔偿的时候,难免户主会被牵扯进来。

关于雨伞险

什么是雨伞险(Umbrella Insurance)?

雨伞保险是一种附加的责任险,用来赔付在任何意外情况下造成他人身体伤亡,财产等损失以及一切法律诉讼等费用。这个保险可以适用于全世界范围内发生的意外,也就是说适用于您在外国旅游或者定居时所发生的意外。作用是给受保者一个额外的保障,避免发生事故时危及到受保者的个人财产。

为什么需要雨伞保险?

现代人的生活已从以前的三维空间,发展到到四维、五维空间,『忙』是常态,『不忙』是不正常,大家往往同时要应付几样工作,同时社群媒体的兴起,大家时间都不够用,要处理的事务亦日益繁复,这一切都潜在着很多的受诉讼风险。

下面是一个可以发生在任何人身上的故事:

二辆汽车在去机场的途中发生了轻微擦撞,二位驾驶人都觉得没有什麽大不了,人都没事,不需要叫警察-一直到其中一位的亲戚驾着20万美元的豪华房车来接他赶飞机时,另一个司机就突然抱怨全身疼痛,并坚持打电话报警。

没有人建议你必须心惊胆战地生活,但大家都须?;ぷ约阂悦馐芡环⑹录挠跋?。

有关统计显示,有13%的人身伤害案件的赔偿金额超过1百万!而且陪审团的超大型判决(1400万至4900万)时有所闻。

什么时候用到雨伞险?

随着生活品质的不断提高,被控告的风险越来越大,而且被控告的金额越来越高,很多时候一般的责任险赔付的额度是不够的,如果保险赔付到上限後,这时候可能会?;侥拇婵罨蚬潭ㄗ什?。两个真实发生过的案例让您了解雨伞险的作用。

不久前:

某高档华人社区,我们的一个客人在出门时候,在转弯时不小心撞到一部新款的兰博基尼跑车(新车大概要40万美金)。此次事故只是轻轻的追尾,後边的保险杠只有轻微的损伤,没有任何人体受伤。大概一个月以後,我们的保险公司赔偿了18万美元,而客人的汽车保险只能赔付到10万美元,多余的要由自己支付。幸好这位客人有买100万的雨伞险,多出来的部分雨伞险进行了赔付。

可能大家会觉得很奇怪,为什么这么轻的损伤要赔偿18万?保险公司给出了理由,因为这部车的零件从意大利运来要近两个月,这接近2个月的时间里,根据保险法,他可以租一部同等级别的跑车,每天的费用要500-1000美金,保险杠的费用在7000美金左右,剩下的是车辆损失(Lose of Value)的补偿,因为车辆发生事故会有记录,车子的价格就降低。

另一件事情发生在一年前:

一位北加的客户,大概60岁左右的已婚男士,在家附近转弯时不小心碰到了一位骑单车的美国人,当时伤势不严重,对方叫来了救护车并送医。事後对方要求的赔偿为25.6万美元,理由是虽然没有造成伤残,但是这位伤者在一家科技公司工作,年薪30万,因为这次事故的原因,伤者要求在家休养了10个月左右,我们的受保者汽车保险不够支付,而且也没有雨伞险,这个时候家里所拥有房地产就受到了威胁。

所以雨伞险是当发生严重事故时,用来赔偿对方损失,从而?;つ延胁撇皇芩鹗У囊恢直O?。这个保险适用的范围非常广泛,例如:

1.家中的狗咬伤他人

2.在外国旅游时造成的事故,例如失手造成的他人伤亡或者财产损失以及由此所引起的诉讼费用等

3.不小心在社交媒体上上传或转了带诽谤性的贴文

4.严重交通意外,例如:造成人身伤残、死亡,连环事故等

5.出租屋,房客在房屋内发生意外控告房东等

6.家中游泳池意外

等等...

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